2014年1月1日-9月19日，67 个重点城市房地产成交面积2.30 亿平米，2013 年同期为2.65 亿平米，累计同比减13%，降幅继续收窄，符合前期预期。环比数据方面，2014 年9 月1 日-9 月19 日，67 个重点城市房地产成交面积1719 万平米，环比8 月同期的960 万平米，增8.3%。百城价格数据也印证了房价环比持续下降的判断，在库存水平依然较高的情况下，开发商大多选择了以价换量。限购政策松绑后（目前仅剩北上广深、三亚和珠海未放松限购），地方政府对地产销售的支持力度有望加大。 今年5 月份以来，央行和地方政府对于按揭贷款的政策调整主要集中在利率成本方面，不过首套房按揭贷款利率的改善并不显著，主要是银行经营选择所致，利率市场化的背景下，银行面对的刚性成本上升也较快。 我国过去一直支持首套房购买，对于第二套、第三套房采取相对抑制的措施，主要因为过去我国还未完成户均1 套的目标，随着住房市场发展，上述目标已经实现，目前市场参与主体超过一半是改善性需求，此时住房信贷政策是具备调整空间的。 目前市场需求的矛盾之一就是按揭成本过高、二套房首付比例过高。允许居民家庭使用更高的购房杠杆（即更低的首付比例），既是顺应当前的市场情况（首改再改占比过半），又能平衡银行对于放贷收益的要求。国际比较来看，我国居民家庭的购房杠杆水平仍处于低位，可提升空间较大。目前包括福建、江西，绍兴、杭州等多个省市均鼓励放宽首套房认定标准，并适当降低首付比例。这将在较大程度上促进改善性需求释放。 广发证券认为，地产的投资逻辑需要关注三个方面，第一个是宏观经济处于复苏前期；再者销售累计同比增速改善；最后是房价环比下降使政策环境相对友好，三者同时满足则会是地产板块较好的投资机会。从未来一段时间看，政策处于持续友好期，政策面终将传导到基本面，带动基本面复苏。建议关注万科A、招商地产和保利地产，成长型房企则重点推荐阳光城、中南建设和泰禾集团，转型预期关注新湖中宝和冠城大通，主题性机会建议关注珠海板块。 |
