技巧二：“年冲”未必真划算
用公积金账户余额冲还贷款有两种方式，一种是“年冲”，在每年4月或9月使用账户余额直接冲抵贷款本金;另一种是“月冲”，按月使用账户上的余额冲还当月的还款额（本息一起冲）。一般人都觉得年冲更合算，因为可以直接冲本金，从而节省更多的贷款利息。可事实上年冲未必真划算。 由于公积金账户上的资金利息很低，因此公积金冲还贷的首要原则是尽可能用公积金低息存款来冲减高息的商业贷款。而在组合贷款中，无论选年冲还是月冲，公积金账户余额都会自动优先冲还公积金贷款部分，后冲还商业住房贷款部分。对月冲来说，由于月供是固定的，因此不管先冲公积金贷款还是商业贷款部分，自己实际还需现金偿还的贷款金额都是固定的;而对于年冲来说，一次性冲还大量公积金贷款的本金部分后，今后反而无法享受到低息贷款额度了，几次年冲后，可能就会出现低息的公积金贷款已全部还清，而高息的商业贷款却还留有许多。 因此如果希望继续保持公积金的低息贷款额度，购房者不必急于使用年冲，而可以通过月冲用账户上的余额先冲还部分商业贷款，增加每月可支配收入，既可以使每月手头上的现金流更宽裕，积累了一段时间后，也可以主动向银行申请提前偿还商业贷款，从而更有效地节省利息。 另外，如果公积金账户余额不多或每月缴纳公积金不多的话，即使采用年冲，减少的贷款本金和利息支出也很有限，与其把资金放在公积金账户存一年，不如用月冲以减少每个月的还款压力。 不过对那些只申请纯公积金贷款或每月缴纳公积金较多的购房者来说，则采用年冲办法，一次性冲还贷款本金是最划算的办法。所以选择哪种冲还贷方式因人而异。 |
