技巧三：贷款买房前再停止冲房租
为了改变公积金的尴尬局面，许多地方政府也做了各种探索，如今公积金除了能用来贷款买房外，还能租房、装修甚至看病等其他用途。可许多人有一种观念，认为公积金要留着今后买房，所以提出来付房租“不划算”，其实从理财角度看，提取公积金租房反而更划算。 以上海的公积金贷款规定为例，上海规定个人单次申请公积金贷款上限为30万元，公积金缴存金额与贷款上限之间的杠杆比例是1:40，即公积金账户里有1元，最高可申请40元公积金贷款。另外还规定申请公积金贷款前，必须连续缴纳半年以上公积金。 综合这几条规定，我们可以发现，对于未来一两年内没有买房意愿，还会继续租房生活的人来说，完全可以先把公积金提取出来用于支付房租，而自己原本应该用于支付房租的资金则可以用于投资。 根据目前的规定，在结息年度（指上年7月1日至本年6月30日）内缴存的住房公积金，按照央行公布的活期存款利率（0.35%）计息，上年结转的住房公积金本息，按照央行公布的一年期零存整取利率计息（视为按月“零存”，在购房或退休时一次性“整取”），当前利率为2.6%。 即使全部以2.6%计算，公积金冲房租的资金机会成本也只有每年2.6%。只要你的投资收益率超过2.6%，就一定更划算！如今就算收益下滑后的余额宝等货币基金收益率依然保持在4%以上，许多收益稳健的银行理财产品年收益率则高达5%~6%，如果选择更激进的股票、P2P等投资品，潜在收益更高，所以想要跑赢公积金利率，毫无压力感。 而当你准备在未来一两年内享受公积金优惠利率贷款买房的话，也只要算好时间，提前申请停止公积金冲房租就行了。 还是以上海为例，40倍融资杠杆意味着只要公积金账户里的缴存余额超过7500元，就能达到公积金贷款最高30万元的上限。因此假如你每月单位与个人合计缴纳公积金为750元，则只要在想购房前10个月停止冲房租，让公积金账户内的资金积累到7500元以上就可以了。 有人可能会说，这种理财思路虽然很好，但毕竟公积金冲房租就意味着需要缴纳5%左右的各种房屋租赁税（营业税、城市维护建设税、教育费附加等），这些税收显然房东不愿意出，还得我自己掏钱，如果把这块成本算上去，岂非不划算了吗？ 其实这也是一种思维误区，因为租房税费是一次性缴纳的，而用公积金冲房租得到的资金拿去投资则是可以持续增值的。比如1000元公积金拿来租房后缴纳了50元税费，实际冲抵了950元，即可以省下950元用于其他投资，只要第一年投资收益超过5.26%，就足以弥补50元税费损失，等到第二年后，就可以持续获得复利增值效果了。 更何况，租房登记备案并交纳相关税费，既是每一个公民应尽的义务，也能更好地维护租客在房屋承租过程中的合法权益。 同样的思路，用在房屋改造、装修、支付物业费、医药费等其他政策允许的生活支出上也同样适用，都可以把原来躺在公积金账户里睡大觉的低息存款激活，从而增加自己身边的可支配收入，等到要买房前再停止支付，从而让公积金发挥最大的理财效用。具体的相关提取政策，还请咨询当地的公积金管理部门。 |
