近期包括贵州、杭州、上海、西安、无锡、广州、佛山、合肥、驻马店、南宁、东莞等多地出台房地产支持政策。宽松路径主要在供给端和需求端，供给端包括延期缴纳土地出让金、降低土地保证金比例、放宽预售标准等措施，需求端则包括公积金贷款政策放松、购房契税补贴、人才购房补贴等。 华西证券认为，行业正处于政策放松期的拐点，后续政策有望持续加码，值得重点关注。 此外，根据，2月24日，浙商银行下发通知，将非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的贷款首付比例自30%调降至20%；2月25日，根据中华网报道，中国工商银行绍兴分行针对新房优质客户，将非“限购”城市居民家庭购买个人住房的二套房贷款首付比例从6成下调至3成。 华西证券建议，历史上看，房地产板块在一季度具有明显的超额收益，当前板块业绩确定性强、估值低、股息高的优势凸显，且随着近期宏观及地方政策端趋于放松，估值将向上修复，目前板块已迎来布局良机，极具弹性，值得重点关注。 重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福及相关受益标的融创中国、龙湖集团、旭辉集团、中国奥园、中国金茂等。 【2020-01-20】万科A(000002)行业标杆脚踏实地 多元发展稳步推进 战略迭代升级，多业务协同发展：公司于发展历程中不断更迭自身战略定位并进行多元化与专业化间的模式切换以适应市场，不变的是其超越周期的战略眼光与领先行业的管理能力。2018年公司进一步将战略定位迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并围绕开发主业积极开展物业、商业、租赁、物流、度假等新兴业务，主业与新兴业务间协同发展。 开发业务：专注自住需求、审慎投资、平稳发展：公司房地产开发业务贡献收入的绝大部分。2018年后，公司销售面积增速放缓，销售额增长主要由销售均价的提升驱动。土地投资方面，公司维持审慎的土地投资态度，明确提出不拿地王，且逆周期拿地能力突出。从能级来看，公司拿地比重最大的始终是二线城市，随着一线城市供地面积逐渐减少、地价高企，近两年公司一线比重明显下降，加大了对核心城市群内三四线城市的投资。公司储备丰富，可售权益建面近1亿方，按19年上半年销售均价15534元/平方米计算，对应货值约1.54万亿元，覆盖2019年销售额近2.5倍，其中71.1%的可售面积位于商品房市场活跃度良好、去化较快的一二线核心城市；已售待结面积4404万方，同比增长19.2%，覆盖上年全年结算面积2.0倍，对应已售待结金额6216亿元，充足的未结资源为公司未来业绩提供良好保证。 利润率领跑行业，经营稳健典范：受益行业领先的毛利率水平、成本管控及资产周转能力，公司ROE始终处于行业前列，17、18年ROE均在20%以上，过去几年也基本维持在18%以上。从负债来看，19年三季度末公司净负债率50.4%，较上年末上升约19pct，基本与2018年同期持平，处于行业较低水平，从规模来看有息负债2329亿元，短期有息负债628亿元，占全部有息负债的比例仅为27%，同期公司在手货币1072亿元，全额覆盖短期有息负债。此外公司融资成本继续处于行业较低水平，融资优势明显。 维持公司“推荐”评级：公司一直是国内地产行业标杆企业，2018年进一步将其战略定位迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并围绕开发主业积极开展物业、商业、租赁、物流、度假等新兴业务。主业与新兴业务间协同发展，未来业绩稳健增长可期。考虑到公司过去几年开竣工较大背离，随着竣工逐步提升，我们预计公司19~21年分别实现归母净利润406.2、477.6及565.7亿元，同比分别增长20.3%、17.6%及18.4%，EPS 3.68、4.33及5.12元/股，对应PE 8.3、7.1及6.0倍，维持“推荐”评级。 风险提示：行业政策面超预期收紧，房产税出台超预期，公司业务扩展不及预期。 【2020-02-20】保利地产(600048)基本面表现超预期 拿地力度维持高位 业绩表现超预期，规模利润率全面提升。根据业绩快报，19 年公司实现营业总收入 2355.4 亿元，同比增长 21%，实现归母净利润 265.69亿元，同比增长 41%，营业利润率及归母净利率分别为 21.4%、 11.3%，同比上升 3.1、 1.6 个百分点（利润率的提高更多体现存量业绩的释放）。单季度来看，4 季度实现归母净利润 137.36 亿元，同比增长 48%，整体结算规模超预期，高毛利项目支撑整体业绩增速高于营收增速。 春节影响 1 月销售增速，均价维持稳定。销售方面，从年度来看，19年公司实现销售金额 4618 亿元，同比增长 14.1%，高于 TOP5 房企平均增速，规模上涨主要由面积增长贡献，销售均价维持稳定。进入 20年，1 月公司实现销售金额 235.9 亿元，同比下降 29.8%，销售面积157.6 万方，同比下降 30.9%，主要为春节及疫情因素影响。 拿地质量稳步提升，近期拿地力度维持高位。土地投资方面，19 年公司新增总建面 2679 万方，总地价 1555 亿元，拿地质量边际改善，拿地区域上聚焦核心城市群，深入三四线。从拿地节奏来看，公司在前三季度拿地相对谨慎，四季度以来公司表现出较强的拿地积极性，19 年12 月单月补充千亿货值。进入 20 年， 1 月公司新增 9 个项目，总建面232 万方，总地价 125 亿元，拿地规模高于其他头部房企。 预计 19-21 年业绩分别为 2.23 元/股、 2.61 元/股、 3.01 元/股。 公司整体基本面表现超预期，我们预计 20、21 年业绩分别为 312 亿元、359亿元，同比分别增长 17%、15%，对应 2020 年 5.9XPE，2021 年5.1XPE。合理价值方面，近 3 年公司平均 PE（TTM）为 8.9X，考虑到公司行业地位以及业务稳定性，给予 20 年 8.0X 估值的目标，对应合理价值为 20.90 元/股，给予“买入”评级。 风险提示。行业景气度下行影响公司销售，结算规模不及预期。 【2020-02-06】金科股份(000656)千亿亦是起点 成长快马加鞭 核心观点 销售高增、拿地积极，破千亿再启程、规模提升可期 销售方面：公司2019Q3实现销售金额1255亿元，同比增长45%，全年大概率超额完成1500亿元的销售目标。2015-2018年，销售金额、销售面积复合增速分别达75%、59%，位居行业前列。拿地方面：2015-2018公司新增土储建面复合增速达82%。2019H1，新增土储计容建面1530万方，同比增加51%；合同投资金额423亿元，同比增加57%。跨周期式拿地节奏，与销量高增形成正反馈。土储方面：截至2019H1，公司土储规模达5600万方，充裕的土地储备保证公司未来发展的持续性。 多元业务纵向延伸，强主业“众星捧月” 公司已形成多元化产业协同发展战略格局。金科服务：截至2019年中期末，累计合同管理面积达2.39亿平方米，增厚主业附加值。金科产业：聚焦智慧科技、文化旅游、大健康三大核心产业，完成“八城十二园”的投资布局。金科新能源：2019上半年，景峡20万千瓦风场成功并网发电。新能源项目上网电量约5.35亿度，开始尝试轻资产运营战略。 债务优化、杠杆可控，盈利向好 受益于销售回款能力提升及多元化融资渠道的积极拓宽。截至2019Q3净负债率为144.3%，较2017年大幅下行73.8个百分点。公司2018年全年实现销售回款1051亿元，同比增长84%，回款率达88%。充裕的资金为公司由外源融资式的规模扩张向内源资金支撑持续发展的转变提供保障。 强激励机制，提升执行力、增强凝聚力、塑造竞争力 公司于2015年设立股权激励计划，强激励调动全员积极性，业绩实现大幅提升，激励效果到位。同年实施项目跟投，将项目盈利与员工收益充分绑定，确保获取项目质量优越。2019年设立员工持股计划，让员工充分享受公司成长带来的红利。“三位一体”的激励机制，塑造“以人为本、卓越共赢”的竞争力。 我们预计公司2019-2021年EPS分别为0.98、1.26、1.53元/股，相对当前股价PE为6.7、5.3、4.3倍，予以“增持”评级。 风险提示：资金端超预期收紧，销售不达预期，杠杆水平提升等。 【2020-02-12】中南建设(000961)春节疫情叠加销售暂缓 高成长、估值低 事件：中南建设发布2020年1月份经营情况公告，2020年1月公司实现合同销售面积45.7万平方米，较去年同比下降35%，合同销售金额59.5亿元，同比减少32%。 点评： 销售规模短暂下滑，均价有所提升。2020年1月公司实现合同销售面积45.7万平方米，销售金额59.5亿元，同比分别下降35%、32%；增速较上月分别回落47、53个PCT；单月销售均价为1.3万元/平米，较上月略有提升。1月公司销售出现短暂下滑，主要是受国内疫情影响，同时恰逢春节销售淡季，销售增速因此出现回落。 拿地稳定，土储质量优良。2020年1月公司单月新增项目3例，其中徐州新增项目1例，青岛新增项目2例，土地建面合计48.06万平方米，同比增速-12.46%；新增土地总价15.26亿元，同比下降29.8%。1月公司拿地均价为0.32万元/平，地售比0.26，维持低位。从新增土储的区域来看，公司新增地块位于徐州睢宁县、青岛即墨区，坚持布局核心区域优质地块。 建筑业务单月合同金额减少，增速明显回升。建筑业务方面，公司1月单月获取项目6个，预计合同金额10.7亿元，较上年同期减少34%，但增速有所回升，较上月上涨36%。 投资建议： 受春节销售淡季与疫情双重影响，公司1月销售暂时下滑，预计后续随疫情影响减弱，销量有望逐渐提升，我们认为对于全国大部分区域疫情对居民购房意愿影响较小。如果，此前公司发布业绩预告，2019年公司归母净利润39.47亿元-46.05亿元（对应增速80%~110%）符合预期，我们认为公司2020年兑现业绩承诺仍为大概率事件。回顾2019年公司销售增速表现优秀、拿地积极度持续提升，在手土储资源优质，但整体货值偏低，2020年公司销售增速有望继续保持高增长，但也需要关注新增土储情况，预计公司销售金额有望达到2400亿元。我们预计公司19/20年归母净利润分别为40.6亿元、70.2亿元，对应EPS分别为1.09元、1.88元，对应PE分别为8.20X、4.75X，可以看到公司2020年对应估值不足5倍，但业绩有望维持70%的高速增长，维持“买入”评级。 风险提示：地产政策大幅收紧、房屋价格大幅下跌、疫情防控不及预期 【2020-01-03】阳光城(000671)调研报告:销售超两千亿 拿地保持审慎 财务端持续改善 公司近况 我们近期对公司基本面情况进行了调研。 评论 全年销售超2000亿元，2020年销售额料实现双位数增长。公司1-12月累计实现全口径销售额2110亿元，同比增长30%，对应销售均价为12694元/平方米，销售权益比例为66%，较2018年（77%）下行11个百分点（克而瑞口径）。我们预计公司2020年销售额有望超2200亿元（同比增长10%以上），同时伴随今年获取的高权益比例土地逐渐开工入市，销售权益比例也将显着回升，权益销售额增速预计将超20%。 拿地端保持审慎，权益占比回升。1-11月公司新增土储973万平方米，总地价478亿元，拿地均价为4919元/平方米，占当期销售均价的40%。公司拿地金额占当期销售额的26%，较2018年（34%）更趋审慎，新增土储权益比例回升至78%，达近两年新高（2017/2018年分别为66%/55%）。公司80%的新增土储位于一二线及都市圈三四线城市，通过收购方式获取的土储达56%，较2018年（38%）提升18个百分点。我们预计公司明年将维持审慎拿地态势，在拿地方式上可能更多寻求优质的收并购标的与机会。 |
