财务端持续改善，融资成本有望下降。今年前三季度公司经营活动净现金流为113亿元，自2017年以来持续为正；季末公司在手现金较年初增长17%至443亿元，现金短贷比达1.36倍的历史峰值，净负债率较年初（221%）下行48个百分点至173%。我们测算，在外部净融资为0的情况下，2019下半年公司的销售回款扣除拿地对价和各项刚性支出后，年末在手现金将增至734亿元。今年下半年，惠誉国际将公司长期外币发行人违约评级和高级无抵押债券评级分别由B、B-上调至B+、B，标准普尔将公司个体信用状况评估由B上调至B+。我们预计，伴随着公司财务端的持续改善，更多的评级机构将提升公司信用评级，带动融资成本下行。 估值建议 维持每股盈利预测不变，公司当前股价交易于5.4倍2020e市盈率，显着低于A股可比龙头房企平均水平（6.6倍）。考虑到公司销售增长稳健、财务端持续改善和市场风险偏好提升，我们上调目标价14%至11.01元，维持跑赢行业评级。新目标价对应7倍2020e市盈率，隐含29%的上行空间。 风险 结算进度不及预期；财务端改善幅度不及预期。 【2020-02-11】招商蛇口(001979)2020年1月销售数据点评:销售平稳、拿地积极 事件： 2 月 9 日，招商蛇口公布公司 1 月销售数据， 1 月公司实现签约金额 119.0 亿元，同比+0.9%；实现签约面积 44.2 万平方米，同比-22.3%。 点评： 1 月销售 119 亿、同比+1%，疫情扩散和春节前置影响下销售保持平稳1 月公司销售金额 119.0 亿元，环比-49.2%、同比+0.9%；销售面积 44.2 万平，环比-71.7%、同比-22.3%， 低于我们高频跟踪的 45 城 1 月成交面积同比-19.2%；销售均价 26,925 元/平，环比+79.3%，同比+30.0%。受春节前置和疫情扩散双重影响，公司 1 月销售额同比为正实属不易、并且克而瑞行业排名较 19 年提升 4 位至行业第八。 考虑到一方面公司土地资源优异， 项目布局以一二线城市为主，另一方面公司 1-2 月销售金额占比全年不大，疫情期对公司全年销售影响相对较弱，在一二线市场去化相对稳定、购房需求延后但并非消失背景下，预计 20 年销售将继续保持稳定增长。 1 月拿地 81 亿，同比+15059%，拿地额比销售额 68%，拿地积极高增 1 月公司在土地市场新获取西安、东莞、南通 3 城共 4 个项目，合计新增建面83.7 万平，环比-11.4%，同比+1354.2%，对应地价 81.4 亿，环比-23.2%，同比+15058.8%；拿地面积权益占比 59.4%，较上月+7.3pctpct；楼面价 9,726 元/平米，同比+942.4%，拿地均价大幅提升主要源于去年同期低基数以及公司 1月南通纯住宅项目面积较大、楼面价较高。公司拿地/销售额占比 68.4%，较上月+23.2pct；公司拿地/销售面积占比 189.4%，较上月+128.8pct。公司 1 月拿地积极扩张，拿地区域集中于城市圈及中西部重点， 并且拿地权益占比有所提升。 投资建议：销售平稳、拿地积极，维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高；具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。 公司作为大湾区核心标的，资产价值将进一步提升。此外， 公司前海土地整备已进入收尾阶段， 前海项目开发加速，将推动利润表和资产负债表的改善。此外，招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。我们维持公司 19-21 年每股收益 2.26、2.71、3.26 元，目前现价对应 19-20 年 PE 为 7.3、6.1 倍、较每股 NAV35.20 元折价 53%，我们维持目标价 26.4 元，维持“强推”评级。 风险提示：房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。 【2020-02-03】国信证券:蓝光发展(600466)买入评级 事项： ①自2020年1月14日至1月21日，公司股价六连阴；②公司发布2019年度业绩预增公告及2019年1-12月销售情况简报。 国信地产观点： ①1月14日至1月21日的六连阴与公司基本面无关，我们仍看好公司未来发展；②公司全国布局，股权激励计划赋予管理层十足动能，子公司蓝光嘉宝服务赴港上市亦有望助力公司发展，2019年销售突破千亿元，同比增长18.7%，显着超越行业整体水平，2019年归母净利润增长53.2%，符合预期，完成了此前的业绩承诺；③我们维持2020年及2021年盈利预测，预计公司2020年及2021年的归母净利分别为50.6亿元/60.6亿元，增速分别为48.8%/20.0%，预计公司19-21年EPS为1.13/1.68/2.01元，对应最新股价的PE为6.4/4.3/3.6x，维持"买入"评级。 评论： 1月14日至1月21日公司股价六连阴原因 我们认为，1月份的股价下跌与公司基本面无关，造成股价下跌原因如下：①2019年11月初至2020年月1月13日，公司股价累计上涨20%，跑赢沪深300指数近12个百分点，绝对收益及相对收益明显，存在获利回吐压力；②受1月初至1月13日地产板块整体表现不振拖累，而地产板块1月初至1月13日的调整又是因为受到了两方面因素的影响，一是年初美伊冲突加剧导致市场对油价上涨的预期较为强烈，市场担忧全球货币宽松的趋势因为美伊冲突升级而被打破，房地产因为是利率敏感型行业，地产股因此出现了调整，但随着美伊冲突引发的紧张局势很快缓和，地产板块整体股价表现随即出现了企稳回升的态势，但接着又受到了另外一个因素的影响--疫情扩散。 我们认为：①美伊冲突造成的紧张局势已缓和，美日欧股市及油价的走势均有正面反映；②面对疫情，国家在2003年已有对抗"SARS"的成功经验，并且若疫情对经济活动造成负面影响，预计国家势必会出台一系列经济政策托底，包括降息以及放松房地产调控等。 2019年归母净利润增长53.2%，符合预期，完成业绩承诺 根据公司2019年度业绩预增公告，2019年公司实现归母净利润34.0亿元，同比增长53.2%，业绩符合预期，完成了公司2018年股权激励计划的行权条件。 销售破千亿，全年增长18.7% 2019年全年，公司实现累计销售面积1095.3万平方米，同比增长36.6%；实现销售金额1015.4亿元，同比增长18.7%，其中权益销售金额为715.4亿元。 业绩符合预期，维持"买入"评级 公司全国布局，销售增长稳健，股权激励计划赋予公司十足动能，公司子公司蓝光嘉宝服务赴港上市亦有望助力公司发展。我们维持2020年及2021年盈利预测， 预计公司2020年及2021年的归母净利分别为50.6亿元/60.6亿元，增速分别为48.5%/20.0%，预计公司19-21年EPS为1.13/1.68/2.01元，对应最新股价的PE为6.4/4.3/3.6x，维持"买入"评级。 风险提示 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期，或公司销售增长失速。 【2019-12-13】华夏幸福(600340)引入合作方增资子公司 充裕资金推进项目开发建设进度 近日，河北省上市公司纷纷掀起增资潮，前有冀中能源、东方能源增资子公司，今有华夏幸福引入合作方增资下属公司。 12月12日，华夏幸福发布增资公告，公司全资子公司华夏幸福产业新城、巢湖产业新城拟与金谷国际信托签署《增资协议》，约定金谷国际信托以其设立的信托计划募集的信托资金向巢湖产业新城增资，增资金额不超过人民币9.9亿元，其中，4.8亿元计入注册资本，剩余部分计入资本公积。 与此同时，华夏幸福、华夏幸福控股子公司中山产业新城拟与福恒投资签署《关于中山项目公司之增资扩股合同》（以下简称“《增资扩股合同》”），约定福恒投资向中山产业新城增资8亿元，其中约4.26亿元计入注册资本，其余计入资本公积。 对于上市公司纷纷增资举动，地方投融资研究中心研究员韩瑞姣在接受记者采访中表示：“这一举动是对积极推进混合所有制改革经济改革的的贯彻落实。从财务指标角度来看，有利于充实资本金实力，降低资产负债率，优化财务结构；从融资角度来看，增资对公司信用评级带来利好，提振投资者的信心，为企业未来多渠道融资品种的应用提供空间和机会；从业务发展角度来看，一方面有利于公司核心主业的拓展，做强做优。另一方面，有利于创新业务的延展，扩展企业盈利点，提升公司的行业竞争力”。 “若引进的合作方涉及海外业务，还有利于企业内外协同发展，推动企业‘走出去’。”韩瑞姣继续说道。 据悉，本次增资前，巢湖产业新城为华夏幸福产业新城全资子公司，注册资本为人民币5亿元。本次增资完成后，巢湖产业新城注册资本增加至人民币9.8亿元，华夏幸福产业新城持有其51.02%的股权，金谷国际信托持有其48.98%的股权。 对于此次签订的增资协议，华夏幸福产业新城以其持有的巢湖产业新城51.02%股权为其自身提供质押担保；巢湖产业新城以其持有的应收账款为华夏幸福产业新城提供质押担保；华夏幸福为其提供无限连带责任保证担保，并以持有的廊坊京御房地产开发有限公司4%股权提供质押担保。 对于福恒投资对中山产业新城的增资，华夏幸福同样为其提供连带责任保证担保。据悉，中山产业新城为华夏幸福控股子公司，华夏幸福持有其98.9%的股权，其他股东持有其1.1%的股权，注册资本为5亿元。 本次增资后，华夏幸福直接持有中山产业新城53.406%的股权，福恒投资持有其46%的股权，中山产业新城其他股东因放弃其作为股东拥有的优先增资权在本次增资后持有0.594%的股权。 在上述增资前，增资实施主体福恒投资将由华夏幸福全资子公司廊坊德杰林卡及华夏幸福产业新城与广东恒宁投资管理有限公司、广东粤澳合作发展基金（有限合伙)共同发起设立，廊坊德杰林卡作为普通合伙人出资100万元，华夏幸福产业新城作为有限合伙人出资4亿元，广东恒宁投资管理有限公司作为执行事务合伙人出资100万元，广东粤澳合作发展基金（有限合伙)作为有限合伙人出资4亿元，并共同签署《合伙协议》。 对于此次增资，华夏幸福表示，“此次引入合作方对下属公司巢湖产业新城及中山产业新城增资，有利于充裕两家下属公司货币资金，推进其旗下项目开发建设进度。本次交易完成后，两家下属公司仍为公司间接控股子公司。本次交易对公司当期及未来经营成果无重大影响，对公司业务独立性无重大影响。” 值得一提的是，华夏幸福还表示，“截至目前，过去12个月公司因引入合作方对公司下属公司投资而放弃对下属公司股权的优先受让权及优先增资权合计金额为26.35亿元，主要是公司基于全面开放合作的公司战略，不断推进产业新城及相关业务方面的股权合作及业务合作，公司与合作方在多层次多领域的合作已陆续落地。” |
