顶层设计加快征收收尾 上海旧改今年定下70万平方米目标
上海旧改今年定下70万平方米目标 2020年的最后一天，虹口区17街坊旧改地块在上海土地市场挂牌出让。这是一幅特殊的旧改地块：从启动二轮征收到成功交地，再到挂牌出让，只用了一年多时间，相比往年时间成倍压缩。 17街坊之“快”，成为上海旧改新生态的一道缩影。2020年是非常之年，疫情强冲击、征收收尾难、资金平衡难、毛地启动难等一系列问题摆在眼前，旧改逐一“破题”，完成75.3万平方米，达到原目标的137%。新年伊始又定下2021年完成70万平方米的旧改目标，底气何来？ “关键是用好三个引擎，即在开局谋定快动，发挥融资新平台效能，从顶层设计出发做好保障。”上海市旧改办工作专班负责人表示。 开局“谋定快动” 自2019年以来，上海旧改地块的两轮征收居民签约率普遍超过90%，甚至有的接近100%，折射出的正是居民强烈的旧改意愿。 “新的一年，我们要形成‘谋定快动’的行动力，早发力、快发力、抓机遇、抓开局，尽快回应居民期盼。”上海市旧改办相关负责人表示。 上海启动大规模旧改近30年，越到后面，“硬骨头”越多、越难啃。若在开局展现“一鼓作气”的精神面貌，便可为全年提供源源不断的动力，为后续推进预留空间。 去年春节假期结束后，不少旧改基地房屋征收因疫情影响陷入停滞。部分旧改基地创新举措，化被动为主动，消化疫情冲击。虹口区旧改指挥部、街道旧改分指挥部、第二征收事务所转变工作方式，通过“云签约”模式，线上覆盖98%居民，让虹口138街坊成为春节后首个征收生效地块。 山寿里地块两轮征收都处于疫情期间，虹口区第二征收事务所引入第三方的VR科技，吸引数千名居民“云”看房。一系列服务手段为旧改提速，从启动一轮征询到居民选房，只用了半年时间。 “毛地”出让，是上海曾经推行过的一种旧改方式。它由开发商承担地块的改造，但出于种种原因，不少“毛地”无法启动旧改，地块内情况复杂，居民旧改意愿非常强。特殊地块——“毛地”，已列入计划、分类推进。截至2019年底，中心城区剩余27幅“毛地”地块。记者从上海市住建委了解到，目前，“毛地”基本明确了处置方案和改造节点，近三成已经启动改造，今年还将充分吸引社会力量和社会资金参与旧改。 发挥融资新平台效能 拓宽融资渠道、发挥新模式效能，仍是今年推进旧改的关键。 所谓新模式，是上海从2019年起推行的“政企合作、市区联手、以区为主”举措。它意图解决当下旧改的现实问题：和以往相比，如今旧改地块的房屋征收成本高，开发难度增加；市场主体成本收益可能倒挂，参与积极性不高。 国企融资平台成为破题核心。包括虹口17街坊在内，首批4幅试点地块由上海地产集团负责统筹推进，由其和区属国企合资成立开发公司，负责编制改造实施方案、创新银企合作、筹措改造资金和安置房源、组织开发建设和招商等。 市场主体带来更灵活的方式。去年10月26日，虹口区旧改历史上体量最大的东余杭路（一期）地块正式达标生效，受益居民达到6000余户。和以往不同，这幅地块由6个规模较小的街坊打包组成，合并审批操作流程，仅花3个月达到生效，比各街坊单独推进总耗时减少85%。 在新模式下，旧改跑出“加速度”，并在全市产生蝴蝶效应。不少还住在旧改地块的居民纷纷来电致信，希望能够尽快改善条件。这为城市管理者带来新的难题，若没有更充裕的资金和更灵活的机制，旧改难以可持续。 去年起，上海再次突破，成立“上海市城市更新中心”，全面统筹优质资源，从“一地一策”转向“综合平衡、动态平衡、长期平衡”。具体职能由地产集团全资子公司上海城市更新建设发展有限公司承担，实行专账管理、独立运作，强化内部管理和考核。今年，上海还将进一步完善市城市更新中心推进机制。 从顶层设计出发做好保障 征收签约率，与居民满意度挂钩。当城市治理进入新阶段，如果只用“签约率”单一指标来衡量旧改水平，无法满足城市更新和精细化管理的要求。 在首批启动的4个新模式试点地块中，除了虹口区17街坊完成交地出让，其余3幅地块都进入收尾环节。因种种原因，少数居民无法尽快搬离，因此，征收收尾更考验旧改水平，更需要管理者吃透政策、把握法律底线、积极创新机制。 去年，上海出台旧改地块收尾司法执行新机制，加快行政与司法联动，并在静安区洪南山宅地块进行试点。今年，新机制将在全市进一步推广。 如何“留改拆”并举，是一个全新的考题。仅黄浦乔家路地块，就拥有一批知名老建筑，如书隐楼、梓园、徐光启故居等等。而类似地块在上海不在少数。 针对这些拥有一定历史保护价值的地块，上海重塑旧改流程，将土地征收与规划环节从串联改为并联，在地块启动征收之时，同步启动规划。这些地块由专家团队进行风貌评估，确定保护性开发框架，在空间功能、空间布局、开发容量等方面提出要求。虹口区17街坊出让公告中还明确表示，“申请人须提交由当地人民政府或其指定职能部门出具的历史风貌保护旧改项目认定文件”。 目前，上海正在健全分类保留保护技术导则，为旧改地块的风貌保护、开发利用的具体环节提供标准化依据。顶层设计方面，还有一批政策将予以支持。15个旧改配套文件已经制定完成，包括土地支持政策、旧改及资金平衡地块税费支持政策在内，进一步加快推进旧改。今年，市旧改办也将根据实际情况和实践，进一步完善相关政策的制定。 |
