实地走访北京租房市场：成交量走出淡季低谷 议价空间减小 带看又热闹了 近期，北京租房市场回暖明显，租金成交量走出淡季低谷，优质房源成交走俏。挂牌租金虽未明显走高，但价格明显比春节前坚挺，走出此前的价格松动期。有租客向记者反映，最近租房的人挺多，自己看上的房子，一犹豫就被租出去了，租金也比较难讲。 务工潮来临 记者多方了解到，春节过后，新增进城务工人员数量增多，租赁市场迎批量新增租赁需求。此外，随着往年租房合同到期，换租数量也明显增多。新增需求和批量换租双重因素叠加，共同促使租房市场回暖。 “靠近地铁、装修好、居住人员密度小的房源属于租赁市场中较为优质的房源，价格也会相应贵一些。最近一段时间，换房客户前期租房合同到期，改善型需求增多，使得这些价格偏高的优质房源出租速度比之前要快。”多位租房中介人员对记者表示，“此外，随着新进城务工人员增多，单价较低的群租房成交情况也得到改善。” 租客李亮（化名）春节后刚通过了北京一家互联网公司的面试，为了顺利度过实习期，李亮春节后就在公司周围找房。据李亮介绍，自己之前和父母同住，工作后一方面希望独立居住，另一方面希望通过租房缩短通勤距离。“但可能是首次租房没有经验，看上的房子想第二天再签合同，很多次都被中介通知说已经租出去了。中介帮忙找的据说都是带看量大、性价比高的房源，这些房子中介是有独立钥匙的。看好当天不签，下一趟再来就只能看别的。有钥匙的房源里，一起看房的人也有不少。” 但李亮也指出，市场目前并不缺待租的优质房源。“无论什么时候去，都有好房子可以出租。只是价格不好讲，公司周围优质一点的一居室月租金都要5000元起步，低于这个价格的房子，当天一犹豫就被中介租给了其他人。” 和李亮这种想租优质房源的客户不同，很多外地务工人员春节进城第一件事，是找到最便宜的房子，尽可能压缩租金。而这类房源，通常以二房东的方式隔断转租。受疫情影响，隔断房在经历了很长一段时间的成交低谷后，目前也恢复了往年热闹的成交。 以人口居住密度较大的天通苑社区为例，这里聚集了北京最便宜的隔断房房源，疫情期间，群租房受到疫情影响，前期租赁到期后，很多房源只能空置。“疫情最严重的时候，五六百元就能租到房子，现在没有这么便宜的了。1000-1700元/月的隔断房作为进城务工人员的首次过渡房，是目前的成交主力。这个片区一般都是二房东，疫情严重的时候没有人租，这些隔断房就由二房东自己住。现在进城的人多了，这些房源开始迎来带看潮，每天下班都有人敲门看房。这种情况很长一段时间都没有了。”长期与二房东合租的租客王宏（化名）对记者表示。 疫情影响减弱 记者调研发现，目前，租房市场普遍走出疫情影响。从近期第三方机构披露的租赁数据看，春节过后，重点城市租赁市场成交量和成交价环比均出现了不同程度上涨。但由于疫情防控仍未完全放开，从同比数据看，仍然处于相对低点。 贝壳研究院数据显示，今年2月，全国重点18城租赁成交量环比上涨8.5%，多数城市成交量环比上涨。自去年9月开始，全国租赁成交量连续5个月环比下降后，首次环比止跌上扬，市场即将进入租赁旺季。从租金水平来看，2月重点城市平均月租金为42.1元/平方米，平均租金指数环比上涨1.5%，同比下降5%。 首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，各地在疫情影响下，租赁住房空置了不少，房租也在下降。与中小城市比较，大城市有优质的教育医疗产业等优质公共资源，人口的吸引力更强。大城市住房的突出问题就是住房供不应求，房价较高，低收入者和新市民、青年人面临住房困难。目前来看，说大城市住房供不应求没有问题，但是说租赁住房供不应求很难成立，因为没有人租不到房。租房市场面临的问题不是供给不足，而是租赁乱象较多，比如长租公寓频频爆雷、租赁市场监管及相应政策有待完善等。 长租房难题有望解决 “很多人租房都是短期行为，即使高房价下租房划算，也很少有家庭靠租赁住房来解决自己一生的住房问题。更何况现在孩子上学还是与住房捆在一块儿，拥有产权房孩子上学更有优势。目前来看，家庭租赁长租房的需求数量并不多，大部分只是过渡而已。疫情影响下，租房人群对产权房的需求更强烈了。”赵秀池指出，“建议重新评估需要新建租赁住房的数量。” 针对长租房的供给问题，赵秀池指出，不要忽视个人房东在租赁市场中的作用。个人房东提供的租赁住房一样可以是长租房，这一点应该引起足够的重视。不是发展长租房就要发展机构租赁，也不是一提到长租房就需要新建。作为二房东的租赁机构要有低成本的房源供应，其盈利模式才能成立。因此，如果有工业厂房改建、集体土地上建设，或者旧房需要改造，需要一定投资并能带来增值，可以鼓励租赁机构参与。 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（简称《纲要》）全文发布。针对租房市场，《纲要》指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。 对此，多位分析人士指出，《纲要》提到的“有效盘活存量住房资源”“支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房”等对于长租房企业来说意义重大。此前，很多长租房公寓是将办公楼等区域进行改装，由于消防等问题，面临较大的监管风险，使得长租房企业只能以试点的方式进行，无法全面铺开。预计随着监管部门细则出台，长租房将迎来规范化运行的新时期。 重大项目竞相上马 扩投资施工图浮现 国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要提出，优化投资结构，提高投资效率，保持投资合理增长。 蓝图已绘就，扬帆正当时。作为“十四五”开局之年，聚焦“两新一重”和短板弱项，一批批重大项目竞相上马，一系列重磅政策正酝酿出炉，新一轮扩投资施工图已跃然纸上。业内人士指出，今年政府投资将更多向民生项目倾斜，未来社会资本参与基建的空间料进一步拓宽，预计基建投资将保持稳健增长。 重大项目密集开工 中国工程机械工业协会最新公布，2021年2月，纳入协会统计的26家挖掘机制造企业共销售各类挖掘机2.83万台，同比增幅高达205%。其中，国内销量2.46万台，同比增长256%。 作为投资的“晴雨表”，在挖掘机热销的背后，正是基建项目建设的快速推进。 近期，多地重大项目集中开工，掀起一轮施工热潮。3月13日，海南自贸港2021年第二批110个建设项目集中开工，总投资289亿元，2021年计划投资88亿元。日前，青海省西宁市2021年一季度重点项目集中开工，共计248项，总投资2748亿元。此外，湖北省武汉市一季度215个重大项目于近日集中开工，总投资3305.4亿元。 同时，多省市公布2021年重大项目建设清单。据基建通大数据不完全统计，截至目前，已有北京、上海、重庆、广西等16省市区发布了2021年重大项目建设投资计划，项目总投资额约30.34万亿元，2021年计划投资额约6万亿元。另据统计，目前，全国已有28个省市区公布了2021年基建固定资产投资计划，总投资额约3.2万亿元。其中，“两新一重”项目已成为各地建设重点。 今年要保持经济运行在合理区间，需进一步发挥投资的关键作用，加大补短板力度，拓展投资空间，增强投资增长后劲，合理扩大有效投资。“国家发改委副主任宁吉喆近日表示，今年将发挥政府投资引导带动作用，加大投资补短板、调结构的力度，加快推进”两新一重建设，促进民间投资更好发展，并加强项目储备和资金要素保障。 “以稳投资扩内需，特别是注重投资的有效性，这意味着基建投资更加强调补短板特征。”中国国际经济交流中心经济研究部副部长刘向东表示，涉及城镇建设、乡村振兴、产业优化，生态保护和交通设施联通等“两新一重”的基建项目将成为投资的重点，同时政府将围绕交通强国、数字中国、网络强国、质量强国等目标建设，有序推进强基础、增功能、利长远的重大项目建设，面向未来加快形成对新动能培育的重要能力支撑，形成市场主导的投资内生机制。 大力推进新基建 稳投资发力，新基建成为重要抓手，从中央到地方积极加码布局，相关支持政策密集出台。 国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要提出，加快建设新型基础设施。围绕强化数字转型、智能升级、融合创新支撑，布局建设信息基础设施、融合基础设施、创新基础设施等新型基础设施。 今年1月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《建设高标准市场体系行动方案》提出，强化市场基础设施建设，加大新型基础设施投资力度。“今年将出台‘十四五’新型基础设施建设规划，大力发展数字经济，拓展5G应用，加快工业互联网、数据中心等建设。”宁吉喆近日表示。 同时，多地积极部署新基建项目，相继出台新基建相关建设方案。如天津市近日发布《新型基础设施建设三年行动方案》（2021-2023年）提出，到2023年，天津将实现5G网络全覆盖，车联网应用场景覆盖区域超过600平方公里，互联网医院达到30家以上，新建10个以上重大创新平台和科技基础设施等。福建省发布《国家数字经济创新发展试验区（福建）工作方案》提出，到2022年，全省数字经济增加值达2.6万亿元以上，年均增长15%以上，占GDP的比重达50%以上。 致公党中央近日向全国政协十三届四次会议提交的一份提案提到，初步判断，到2025年新基建在5G网络、城际高铁等7大领域将带来约10万亿元的直接投资，带动的相关投资将超过20万亿元。 “新基建能够培育新经济、新技术和新产业，打造中国经济新的增长点。”恒大集团首席经济学家任泽平指出，应继续大力推进新基建，打造中国经济新引擎。建设完善5G基建、大数据中心、人工智能、新能源汽车、充电桩等科技领域的基础设施，教育、医疗等民生领域的基础设施，以及营商环境、服务业开放、多层次资本市场等制度领域的基础设施。 基建投资将保持稳健增长 在资金端方面，今年政府工作报告明确了支持路径，即今年拟安排地方政府专项债券3.65万亿元，优先支持在建工程，合理扩大使用范围。 中泰证券首席经济学家李迅雷认为，为保障重点项目工程的持续建设，今年新增专项债较去年小幅减少1000亿元，符合预期。由于去年部分专项债资金可能在平台形成沉淀，随着资金使用效率逐渐提升，今年专项债实际资金规模可能比去年更高，对重点项目建设有较强支撑。预计今年基建投资全年增速在5%左右。 华夏新供给经济学研究院院长贾康认为，“两新一重”仍是今年投资的重点领域，政府投资应注重补短板，特别是把改进民生、增强经济发展后劲的建设项目作为支持重点。除了政府直接投资之外，应更多运用创新机制“少花钱、多办事”，利用政策性融资、PPP等方式推动社会资本参与，提高其投资积极性。 机构认为，2021年财政支出规模仍有望稳健增长，支撑基建融资，同时城市群、“两新一重”、生态环保等领域仍具有充裕的建设需求，将带动基建投资稳健增长。 不怕电池起火 广汽埃安发布弹匣电池 3月10日，广汽埃安发布弹匣电池系统安全技术（简称“弹匣电池”），并对搭载了弹匣电池系统安全技术的三元锂电池整包进行了针刺热扩散试验。广汽埃安方面称，弹匣电池采用类似安全舱的设计，电芯在热失控后可有效阻隔和蔓延。 据了解，弹匣电池今年开始将会在AION全系车型上陆续搭载。 首次实现“整包针刺不起火” 试验结果显示，广汽埃安的三元锂（弹匣电池）整包在试验过程中热事故信号发出5分钟后，仅出现短暂冒烟，无起火和爆炸现象。静置48小时后，电压降至0V，温度恢复至室温。针刺后只有被刺电芯模块热失控，没有蔓延到其他电芯。打开电池整包，观察内部结构完好。 广汽埃安方面称，弹匣电池采用类似安全舱的设计，电芯在热失控后可有效阻隔和蔓延。同时，当电池检测系统侦测到电芯电压或温度等出现异常时，则会自动启动电池速冷降温系统为电池降温。 据了解，目前磷酸铁锂电池和三元锂电池是全球电动车行业的两大主流电池技术路线。磷酸铁锂电池因为寿命更长、成本更低，在中低续航车型中得到广泛的应用；而三元锂电池因为能量密度高、整车电耗低，主要在中高续航车型中应用。 广汽集团技术研究院副院长李罡表示：“根据当前市场实际使用情况来看，磷酸铁锂电池和三元锂电池两种技术路线在未来很长一段时间内仍将并行发展。磷酸铁锂电池的安全性大家已相对认可，但三元锂电池的安全性目前仍然是行业公认的痛点和难点。” 发布会信息显示，搭载弹匣电池系统安全技术的电池包，相对于同类普通电池包，体积能量密度提升9.4%，重量能量密度提升5.7%，成本下降10%。 李罡称，广汽埃安弹匣电池能够成功通过针刺试验，主要基于其包含的四大核心技术，即超高耐热稳定的电芯、超强隔热的电池安全舱、极速降温的速冷系统以及全时管控的第五代电池管理系统。 不同于刀片电池的“结构优化” 2020年3月29日，比亚迪推出刀片电池，超级安全是其最大的特点，针刺测试已经为其盖章。除此之外，刀片电池还具有超级强度、超级续航、超级低温、超级寿命、超级功率的超级性能及“6S”的技术理念。 广汽埃安相关负责人对记者表示，与比亚迪“刀片电池”纯粹的结构优化不同，弹匣电池是一个专门提升动力电池安全性的系统性技术，是从电芯本征安全提升到被动安全强化，再到软件主动防控的一整套安全技术，同时也是一个软硬件一体化、具备超高防御能力的智能安全技术。 业内人士分析指出，对比刀片电池和弹匣电池，二者之间有相同点，比如都具备安全性、对成本有较好的控制、给行业提出新的解决方案和发展思路。与此同时，二者之间也存在明显不同点。刀片电池可作为结构件应用，需企业之间深度合作，而弹匣电池的行业输出可更灵活。可以预计，接下来中国汽车市场会有更多此类方案提出，动力电池行业可能会有所变化。 今年以来，广汽埃安在动力电池技术方面跃跃欲试。1月15日，广汽埃安在官方微博上预告了即将推出的全新动力电池科技。广汽埃安表示，这项动力电池科技具有超级快充、超长续航、超级安全三项优点。石墨烯基超级快充电池可8分钟充电80%，让充电像加油一样便捷；硅负极让电动车NEDC续航达1000公里。另外，该动力电池经过了严苛的安全测试——电池枪击实验。广汽埃安还透露，这款石墨烯电池即将量产搭配。 随之而来的是质疑。1月16日，中国电动汽车百人会副理事长、中国科学院院士欧阳明高在2021中国电动汽车百人会论坛上指出，“如果某一位说他的车既能跑1000公里，又能几分钟充完电，还特别安全，而且成本还非常低，大家不用相信，因为这在目前不可能同时达到。” 随后广汽埃安做出解释称，海报中出现的并不是一项单独电池技术，而是三项不同的电池技术。其中，8分钟充满80%的石墨烯基超级快充电池预计今年9月份将量产；1000公里续航的硅负极新型电池也将于今年第四季度量产；而另外一款通过枪击实验的安全电池，将会在今年3月份亮相。 值得一提的是，去年宁德时代董事长曾毓群在2020世界新能源汽车大会上表示，宁德时代也开发出了“不起火只冒烟”的电池。“我们希望即便一个电芯起火，整个电池包只冒烟，这是直接解决痛点的方案。目前高能量密度、高安全性已经没有问题，低成本还需要时间解决。” |
