房地产行业板块上升趋势中股票：万科Ａ(000002)
万科Ａ(000002)调研纪要:稳步领跑 行业标杆 要点 我们近日前往万科总部调研，对公司主要观点更新如下： 建议 销售持续高增长，可售货源充裕。公司前10月累计签约销售面积2912万平方米（同比+24%），对应销售金额4329亿元（同比+39%）。尽管10月销售数字受政策窗口期影响偏弱，但11、12月推盘量环比有望持续回升，预计全年销售额将达5200亿（对应同比增速43%）。当前公司可售资源超9000万平方米，若以1.5万元/平方米（今年前10月销售均价）估算，可售货值至少达1.35万亿。预计明年销售金额有望实现6500亿，同比增速25%。 拿地规模显着扩张，杠杆仍有提升空间。前三季度公司新增总土储3288万平米，相当于同期销售面积的123%；新增权益土储2099.5万平米，同比大幅增长83%，其中91.6%（按投资金额计）位于一二线城市。而公司三季度末净负债率仅38.2%，虽较2016年末（25.9%）小幅上升，但依然处于行业低水平，预计未来仍有进一步上行空间。 多业务布局，长租公寓成长空间广阔。公司青年公寓品牌"泊寓"三季度末已进驻24个城市，开业项目超过80个，对应房源约2.4万间。预计年底开业量达3万间，总保有房源将达15万间，未来此业务有望迎来高速增长。此外，公司当前物业服务在管面积已超1亿平米，物流地产土地储备达500万方（确权约300万方），"轨道+物业"开发业务逐渐向深圳以外城市拓展，教育、养老等领域业务布局也正稳步推进。 高确定性业绩增长。三季度末公司已售未结项目金额达4321亿元，相当于2018年预计营业收入的1.3倍。预计2017和2018年公司每股盈利分别达2.38元和3.02元，同比分别增长25%和27%。目前，公司股价对应12.1/9.6倍2017/18e市盈率。考虑公司长期高确定性业绩增长，我们维持推荐评级并上调目标价5%至37.60元（较目前股价有30%上行空间）。 风险 地产调控大幅加码，业绩不及预期。 |
