保利发行租赁“类REITs” 试水资产证券化
在租购并举政策红利下，租赁资产证券化获批更加顺畅。10月23日，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称保利一号）获得上海证券交易所审核通过。 保利一号由保利房地产（集团）股份有限公司（600048.SH ，下称保利地产）联合中联前源不动产基金管理有限公司合作发行。产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9：1，优先级证券评级AAA，次级证券不评级。 上交所挂牌公告显示，该产品首期发行规模为35亿元，年收益率4.88%，发行期限4148天。 该产品计划管理人前海开源资产管理有限公司联席总经理、基金业协会资产证券化业务专委会委员何亮宇表示，保利一号采取储架发行，在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs，以“自下而上”的方式实现公募REITs的扩募功能。 据财新记者了解，保利一号的实质仍是ABS。其创新之处在于采用储架发行模式，一次核准，多次发行。即便如此，保利一号仍是面向机构投资者，无法达到面向公众、投资人数超过200人的公募REITs要求。保利一号的募资规模也限定在50亿元审批范围内。 储架发行的ABS产品，在初次申报提交的资料中就已约定“根底财物类型、入池规范、买卖构造、增信办法”等关键产品规划，同系列下每期商品与上一期保持一致。 与传统发行机制相比，储架发行简化了审批程序，提高了融资灵活性，便于把握合适的发行时机，分期发行也降低了产品的市场压力。 一位券商从业人士介绍，对于投资额较大、时间跨度较长的项目，监管部门一次性审核其发行申请，然后由上市公司、承销商根据项目实际需要，在规定时间内分次择机募集资金。“能采用这一方式已经很不容易了，说明其于监管层做了充分沟通且资产相对优质。”该人士表示。 此前多个消费金融公司获批储架发行额度，例如蚂蚁金服旗下蚂蚁花呗和蚂蚁借呗、捷信消费金融和小米消费金融。 近期众多“类REITs”产品获批，但都不是真正意义上的公募REITs。一位资深券商人士向财新记者指出，在国内现行的税收等法律框架下，发行公募REITs尚无可能。从美国经验看，推出REITs法案是REITs落地的基础，出台法案需要跨部门协调。而中国目前仅由证监会债券部推动，内部就已阻力重重。 “但跑通ABS也有意义，这意味着资本市场认可公寓资产，租金收益得到保障才能允许挂牌，这给了中国的公寓运营商更多信心。”一品牌房企长租公寓业务负责人称。 他介绍说：和地产商传统的“开发-销售”模式不同，租赁业务是资产管理运营的逻辑。从重资产模式向“轻重结合”转变时，首先要做到资产保值。第二阶段再通过运营提升租金收益，做到资产增值。第三阶段就是通过资产证券化来实现多元化融资或退出。 目前，保利地产旗下的租赁业务包括瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，项目布局十余城市，均分别由保利地产旗下租赁住房管理运营平台保利商业公司、安平养老公司负责运营。该公司介绍，目前保利已搭建了专门的REITs运作平台，即保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司，担任本单产品联席总协调人。 在国家鼓励企业参与发展租赁型住房的背景下，公寓类资产证券化产品获批变得更加顺畅。10月11日，深交所固定收益信息平台网站显示，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式获批发行，拟发行金额为2.7亿元。 |
