【2019-02-26】中南建设(000961)解读市场关于中南建设关注的四大问题:从城市布局、负债水平、利润率和估值深入分析 报告摘要： 城市布局：依托一二线，辐射优质三线 中南建设的项目布局主要集中在二线及受益于一线城市购买力外溢的优质三线城市，区域则集中在长三角、中西部、京津冀及珠三角等核心城市圈。公司将一半以上的资源投入优质三四线城市，主要是因为三四线周转率更高，未来公司将动态调整一二线和三四线城市的拿地比重，在追求高效的同时兼备稳定性。 负债水平：真实负债率较低，年报有望大幅改善 公司历史上缺乏优化资产负债表的意识，净资产规模较小。在2017年引入新的管理团队后，开始注重净资产的提升，净负债率出现了显着的改善，从2017年底的233.2%下降到2018年三季度的156.3%，降低了76.9个百分点。而公司有息负债相较于销售规模的比值较小，安全性高于行业内房企的平均水平。整体来看，公司的偿债压力有限，负债率有望持续改善，不必过度担忧杠杆的问题。 盈利能力：引入明星高管团队，利润率显着改善 过去公司的净利润率显着低于行业平均水平，管理效率较低，费用率高企。但自2017年引入职业经理人团队后，公司积极推进小盘深耕战略，同时积极推行各项员工激励措施，有效提高了运营管理效率，降低了费用率，叠加16、17年销售的高毛利项目进入结算期，预计公司的利润率将得到大幅改善。 估值水平：业绩释放有基础，实际估值仍处低位 根据2018年业绩预告，公司估值仍高于行业平均水平。但考虑到公司当前已售未结资源丰富，同时可售货值充裕，未来销售仍有望高速增长，三年十倍的高标准期权激励行权条件大概率可以实现。我们认为，公司有业绩释放的基础与动力，实际估值较低，未来值得期待。 投资建议 中南建设经历管理层改革后，实现业绩与销售的跨越式增长，盈利能力修复，财务状况显着改善，可售资源丰富，业绩释放动力强劲。我们预计公司2018-2020年营业收入将达到535/845.3/1318.6亿元，2018-2020年EPS分别为0.56/1.13/1.99元，对应PE分别为12.7/6.3/3.6，近三年最高、最低、中位数PE 分别为147.2/15.4/61.6倍，给予公司“推荐”评级。 风险提示：房地产政策调控收紧，销售不及预期，期权激励解锁条件未达标。 【2018-12-21】新大陆(000997)限制性股票首次授予完成 聚焦数字技术和金融支付结合 2018年限制性股票首次授予完成。本次实际授予的限制性股票数量合计为3336.07万股，实际授予限制性股票的激励对象共258名，包括在公司任职的董事、高级管理人员、中层管理人员、核心技术（业务）人员、子公司主要管理人员及核心技术（业务）人员，授予价格7.22元/股。 考核目标明确2018年开始主营净利润三年保持28.8%增长。首次授予的限制性股票的各年度考核目标以2017年主营净利润4.13亿元为基数，公司2018-2020年主营净利润增长率分别不低于25%、55%和100%，即2018-2020年主营净利润分别不低于5.16、6.40和8.26亿元。公司2018年前三季度净利润已经达到4.79亿元，公司2013年至2017年第四季度净利润分别为1.08/1.11/0.74/1.02/1.00亿元。本次授予范围覆盖公司核心成员258名，显示出公司对未来的信心。 商户运营服务集群聚焦支付服务。2018年开始公司为商户提供综合支付、点餐外卖、电子发票、会员管理、消费分期、朋友圈广告等多种服务，以赋能者的角色与ERP、ISV、营销等各类商户SaaS服务商展开深度合作，通过丰富的服务种类降低获客成本、增强商户粘性，提升用户生命周期价值。同时，公司发挥"星POS"商户服务平台的数据优势，为商户提供小微信贷、保理融资等普惠金融服务。2018年5月公司向子公司网商小贷增资3.125亿元，注册资本增加至5亿元，我们预计2019年公司金融业务将迎来大幅度增长。 通过数字技术结合金融支付。根据新大陆官网披露，国通星译董事长梁健近期参加中国支付清算协会年度活动提出未来通过数字技术结合金融支付发展的前景的观点，公司2018年开始重点打造商户运营服务业务，未来不仅仅做商户支付分成开始向商户增值业务挖掘，打造综合服务平台。 维持盈利预测和买入评级。预计2018-2020年公司收入为55.04、64.42和78.24亿元，净利润分别为6.51、8.20和10.21亿元，每股EPS分别为0.64、0.81和1.01元。2019年净利润为8.2亿元对应目前股价为18倍PE，给予买入评级。 |
