中弘股份(000979)千亿财技还原:左手手游 右手囤地

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7月25日晚间中弘股份宣布进军手游业，第二日便收获了涨停板，市值暴增8亿，一度成为市场焦点。近日中弘股份又抛出30亿元的定增方案，拟投入到填海人工造岛的旅游地产项目。
　　在中弘股份的资本饼图中，30亿加码旅游地产，5亿投资手游，旅游地产和手游业务是怎样相互腾挪的？据21世纪网了解，旅游地产项目被中弘股份规划为其未来实现长期可持续发展的目标，而进军手游业务亦为旅游地产发展进行服务。
　　但21世纪网梳理发现，旅游地产项目进展并没有中弘股份预想的顺利。在其10个旅游地产项目，有8个仍处在规划设计阶段，其中包括2011年中弘股份拟开发的第一个旅游地产项目。
　　据公开资料初步统计，上述项目建成需要超过千亿的资金，而对于自有资金不超过10亿的中弘股份来说，无疑是在画饼。中弘股份也坦承，上述诸多项目面临一定的资金周转风险，并可能影响该项目后续开发进度。
　　左手手游
　　在手游概念炙手可热之期，与网络及手机游戏业务毫不沾边的中弘股份也开始进军手游业务。资料显示，中弘股份的主营业务为房地产，2012年度该公司在房地产行业的收入占全部营业收入比例高达99.7%，
　　中弘股份宣称发展手游业务，目的是为了更好地推广及服务于公司规划的旅游文化地产项目。但这样的说辞被业界认为太牵强。
　　不管初衷如何，前景如何，这买卖很划算，进军手游的消息收到立竿见影之效。
　　在7月25日晚间中弘股份宣布要进军手游业，第二日，中弘股份开盘即呈"一"字涨停，报8.79元，为今年2月份以来新高。按照中弘股份10.12亿股的总股本计算，该公司总市值一天便暴增8.1亿元。
　　随后，依靠手游概念，中弘股份股价也一直飙涨。
　　8月6日，中弘股份宣布与唐杭生团队合作成立杭州威震江湖网络有限公司，未来3年内将投入资金约5亿元高调进入手游业。
　　受此重大"利好"消息影响，中弘股份8月7日强势涨停。在8月9日创出每股10.36元的股价新高后，机构席位即以9.02元的价格甩卖5000万股，获利4.51亿元。
　　而中弘股份其大股东中弘卓业也一路借势疯狂减持。8月19日、8月28日中弘卓业两次通过大宗交易分别减持5050万股及9600万股，交易价格分别为每股8.01元、4.12元，两次共套现8亿元。
　　编辑注:离岛免税让海南这个3.5万平方公里的岛屿再次被聚焦，也给当前低迷的楼市注入了一针"强心剂"。从长远看，国际旅游岛基础设施的建设将因此提速。
　　右手囤地
　　在2011年中弘股份进军旅游地产时，便有证劵分析师指出中弘股份现金流量少，不足以持续地进行旅游地产项目开发建设，并认为中弘股份在讲旅游地产新商业故事的时候，应该注意节奏和分寸。
　　21世纪网根据中弘股份公开资料初步统计发现，从2011年10月至今，中弘股份共有10个项目，其中8个项目处在规划设计阶段，只有2个在建设中。
　　据资料获悉，在建的御马坊度假村项目需投资100亿、云南西双版纳路南山旅游度假项目投资规模达150亿元、山东微山湖国际旅游岛项目投资规模不少于100亿元、长白山望天鹅度假区项目投资规模150亿元、湖北平湖半岛旅游度假项目预计投入约100亿元、海口市东海岸如意岛项目一期将耗资129亿，该项目需投资共计500亿。再加上其他项目，若都开工，中弘股份至少要有千亿资金砸入。
　　之所以紧锣密鼓地投资旅游地产项目，中弘股份表示这是应对国家对房地产行业调控的措施，认为旅游度假地产项目将会实现其长期可持续发展的目标。
　　2011年，在受政策波动最深的房地产行业，商住地产暴利的光环略有褪色。中弘股份2011 年财报显示，公司实现营业收入18.54 亿元，同比下降49.36%；实现营业利润5.57 亿元，同比下降54.14%。
　　不过，在中弘股份进军旅游地产之时，中弘股份对其诸多项目的风险提示中都提到，"或面临一定的资金周转风险，并可能影响该项目后续开发进度。"
　　2012年6月29日，中弘股份与北京市平谷区人民政府签署了《平谷夏各庄新城项目合作框架协议》，协议称该项目拆迁成本和拆迁完成时间存在不确定性，中弘或面临一定的资金周转风险，并可能影响该项目后续开发进度。
　　2012年4月6日，中弘股份与济宁北湖新区管理委员会签署了《济宁北湖新区古运河改造项目正式协议》、与山东省微山县人民政府签署了《微山湖国际旅游岛合作开发协议》。其中，微山湖国际旅游岛项目三年投资建设规模不低于人民币50亿元。同时称，由于基金募集存在不确定性，如果募集不到足够的资金，该项目存在最终无法实施的风险。
　　事实上，据中弘股份公开资料显示，在中弘股份与子公司共同出资5.5亿合作成立包括山东中弘置业有限公司和微山岛旅游开发有限公司的前三天，中弘股份就加速步伐将旗下子公司名下北京朝阳区慈云寺危改小区的部分土地进行抵押向西藏信托贷款6.6 亿元。
　　中弘股份旅游地产项目资金紧绷 旅游资金链紧绷
　　中弘股份的资金风险提示并非是走形式，其财报中也有显现其资金链紧绷迹象。
　　2013年中弘股份半年报显示，中弘股份上半年实现营业收入8.49亿元，同比下降52.25%；净利润2.35亿元，同比下降40.51%；而上半年的经营净现金流同比下降67%，表明其上半年的房地产销售下降明显，并且已经对现金流产生了一定的压力。
　　据了解，中弘股份2013年度还将对北京平谷区夏各庄新城项目和东四环中弘大厦项目的开发建设，而其现金来源则是为2012年中弘股份贡献了大部分利润增长的北京像素项目、海口西岸首府项目、非中心一期项目的剩余房产销售。
　　一名长期跟踪该公司的房地产研究员表示，2013年北京像素项目全部结算后，短期内中弘股份难有新入账地产项目支持业绩持续高成长。
　　中弘股份的现金流显得较为紧张，在其负债表示也可以看出端倪。2013年半年报显示，中弘股份资产负债率为70.24%，合并资产负债表显示其期初为45.26亿，期末则上升为61.09亿。在申万行业分类--房地产开发类共135家的排名中，公司资产负债率排名第59位。
　　为了不断地补充资金来源，中弘股份不惜高利率融资。据资料显示，中弘股份2011年2012年的银行贷款利率水平在6.4-7.99%水平。但是自2012年4月起，中弘股份已经开始陆续向厦门信托、西藏信托等以10%-15%不等的较高利率进行融资。在2012年三季报中显示，其财务费用较2011年同比大幅增长134.15%，系本期利息支出增加所致。
　　中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为，多数开发商转战旅游地产看中的是项目中的住宅产品能够快速回笼资金，因其在洽谈旅游地产项目时可以在拿地成本和税收上享有巨大优惠，这样即可用极少的成本维持旅游休闲配套设施的开发和运营，同时也可以利用住宅来回笼资金获取大幅利润。
　　但从中弘股份涉足的旅游地产项目地产介绍中可以了解到，中弘股份开发的旅游地产项目一半以上是纯粹性的旅游地产项目（海口市东海岸如意岛项目等除外），项目中没有住宅产品，有居住性质的只是度假村中的酒店。
　　在这种情况下，如何解决支撑企业的现金流问题则成了关键，因为酒店等产品开发周期长，现金回流慢非常考验企业的资金链。一位金融资产管理人士分析认为。
　　旅游地产项目前景堪忧
　　中弘股份旅游地产似乎命运多桀，不仅是受困于资金问题，其很多项目本身也存在诸多问题。上述长期跟踪中弘股份的研究员表示。
　　据统计，目前中弘股份共有10个项目，但仅限于拿地，其中只有2个在开始建设，其他8个都在规划设计阶段。而从目前进展来看，其各项目发展前景也堪忧。
　　美猴王主题公园是中弘股份首次涉足的旅游地产项目，位于北京市怀柔区，这曾被称作是公司从商业地产过渡到旅游地产的转型之作，但却发展不顺。
　　2011年5月底，中弘股份刚与相关企业达成战略合作协议后，2011年8月国家发改委即出了《关于暂停新开工建设主题公园项目的通知》，该项目即被搁置，至今仍是在规划设计阶段。
　　中弘股份另一项目海口市东海岸如意岛项目，于2012年5月23日以30亿元的价格与中国中铁联手获得，也被传出因资金不到位受挫等情况。
　　2013年9月13日，中弘股份又抛出30亿元的定增方案，拟投入到填海人工造岛的如意岛旅游地产项目，试图解决资金缺口问题。据悉，海口市东海岸如意岛项目共有三期，一期将耗资129亿，若要完成该项目需投资共计500亿。
　　在这30亿元的资金能够起到多大的作用尚未定论同时，该项目发展前景还堪忧。
　　有业内人士分析，作为一个投资数百亿、第一期建设时间就长达三年的地产项目，其成功的关键在于当地的房地产市场能否持续兴旺。
　　但在海南省旅游地产热潮之下，大量的资本涌进当地房地产市场，似乎已经导致了地产市场的过度透支。尤其是海口市公布了房地产限购政策以来，海口商品房成交一直呈现下滑的趋势。据统计，9月初第一周海南楼市成交继续在千套以下徘徊，跌破8月以来最低成交，海口市9月第一周的成交量仅有7套。